独家：火车拉来的城市—探寻大石门高端居住圈

 

随铁路开通而崛起，随省会定址而升级，石家庄，这座新兴之城，随着城市经济大潮快速发展。城市化的快速发展推动了城市居住形态、居住分布格局、居民居住理念的深刻变革，每个人，都在这个城市发展之中寻找适合自己的立足之地。

商贸业发展 带动第一代高端居住圈形成

对中国人来说拥有自己的房子就拥有了安定，如果没有了自己的房子似乎一生的功业都是妄谈，首批财富群体开始猎寻安家之所。

众所周知，石家庄是座火车拉来的城市。

20世纪初，他还仅仅是获鹿县辖下的一个小村，那时的获鹿就是通燕赵、连三晋的货物集散地，素有“日进斗金的旱码头”之称，但是，随着正太铁路的兴建通车，日进斗金的旱码头东移，石家庄逐渐取代了获鹿的地位，日渐繁荣的商业、服务业，成为石家庄向近代城市化迈进的又一重要因素。凭借铁路、陆路交通优势，石家庄逐渐发展起以棉一到棉七为主的纺织产业，以南三条、新华集贸、太和电子为主的商贸业，正是由于这些产业链的形成，造就了石家庄历史上首批财富群体。

生活高度上的差异，必然引发生活群体不同圈层的形成，一个有高度的圈层往往走在社会的前沿，一个有高度的圈层往往引领众多群体的生活追求。正如美国经济学家罗伯特•弗兰克在《奢侈病》中说的那样：“在金字塔顶端的富有人群的奢侈消费方式，为中产阶级和低收入者家庭设置了一个他们试图模仿的新标准。”

顺应时势，第一批高端居住圈在2000年前后初现。

 

 

 

 

银都花园

银都花园，第一批高端住宅小区代表之一。位于城市中轴胜利北大街和石纺路交汇处。一期M型楼体建筑，外形新颖独特，简约欧式内装修；二期升级4栋板式多层，内部均为复式跃层。时年，小区已达到24小时专业物管安保，周边配套设施完善。

 

 

 

 

博雅庄园

博雅庄园，早起7层电梯花园洋房，多为3室、4室大户型，至今，该小区房源仍极为抢手。国大地产经纪人小钟说：“博雅庄园的房子，挂出来一套基本上用不了一星期就能售出，小区环境好，居住人群素质也都比较高，房子不愁卖，价格还很高。”据了解，该小区二手房实际成交价已近万。

都景园，位于建设大街和槐中路的交叉口，周围小区众多，属于成熟社区，靠近市中心地段，离北国商城、人民公园等都很近，交通便利，购物、出行方便。2004年交房入住，时年，都景园售价3000多元/平米，而同期石家庄整体市场均价仅为1000元/平米。截止到2014年6月底，都景园二手房均价已经破万。

 

 

 

 

 

御景江山

除此之外，沿胜利大街、建设大街南北中轴之上，一批高端住宅小区迅速落地生根。冀兴花园、御景江山、长安花苑、国富华庭、香榭丽、阳光水岸……都曾在当年房产(新闻 新房 论坛 微博 )销售史上创立不菲成绩。

笔者也在近日走访了这些首批高端住宅小区，虽然建筑已失去当年的靓丽，但舒适的居住氛围和良好的物管水平仍不得不让人叹服，小区内停放的各路豪车比比皆是，居住区辉煌可见一斑。

 

 

 

 

 

国际城

 

 

 

 

西美五洲天地(资料 论坛 图库 )

 

 

 

 

世纪花园

不同年代 富豪在不同的地方醒来

 

见微知著。

要探寻高端居住圈的形成，笔者认为，有必要了解整个石家庄城市的发展脉络。石家庄商业、文化、政治等多功能皆集于城市中心区，拥堵已成最为严重的城市病，城市单中心亟需向多中心发展。而条件便利、有大片可以利用的土地资源和扩展空间，基础条件比较好的东南区成为释放“能量”的出口。

上个世纪90年代末，省会启动了向东南发展的城市规划。2001年，根据国务院批准的《国函[2001]10号文件》，撤销石家庄市郊区，设立石家庄市裕华区。其中，将正定县留村乡、二十里铺镇，栾城县方村、南焦、南王、赵卜口、宋村、东荆壁、西荆壁、贾村、台上、位同、南栗、南位12个村和长安区裕东、裕华路、东大街3个街道以及原郊区的槐底街道、孙村街道的孙村、塔冢2个村划归裕华区管辖。同年3月21日，裕华区正式挂牌成立。建区时辖7个街道、2个镇、1个乡，面积101.45平方千米，人口40.26万。

随着政策落地，新小区建设如火如荼。世纪花园、国际城、西美第五大道、西美五洲天地、藏龙福地、联邦东方明珠、卓达书香园、卓达别墅区等迅速崛起。

与此同时，路网建设也开始启动，2005年以来，裕华区政府对东南分区进行了大量的基础设施建设。裕华区作为城市东南最宜居的区域，房价在省会一直遥遥领先。作为省会城市发展的重点方向，随着该区域的不断发展，槐安路、南二环、东二环高架桥极速畅通，撬动地块发展，区域增值快速升温，二代高端居住圈运势而生。

未来居住价值 胜在“大道体制”

对于一个城市来说，在规划一个居民或者商业区时，往往会采取以公共交通为导向建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式，以中心城市为依托向外幅射，呈线状拉动区域的开发和发展，融入相应经济圈内，形成区域网状式发展；线状则是以大道为基础向两边延伸的发展格局，这就是城市发展的“大道体制”。

比如说石家庄，以中山路、胜利大街为中轴起步，然后沿着主干道外延，逐渐形成新的经济商圈和居住价值圈。而这样的现状发展，就会催生出“大道体制”价值。腾讯认为，所谓“大道体制”，指的是城市的战略性、商业性、人文性、生活性与教育性资源，依大道为血脉、以街道与支路为微循环，构成城市运行的基本框架，具有至关重要的城市发展影响力。

“大道体制”的核心在于资源的汇集，如果在卫星地图上，将城市的各类资源加以标注，就会发现，大道两侧是资源的高度聚集区，集萃着整座城市的精华，往往是政治文化中心、金融中心、商业中心、高端居住区所在地。像纽约的第五大道、巴黎的香榭丽大街、东京的银座大街、北京的长安街、上海的南京路、武汉的武昌大道、成都的光华大道等等。

回望石家庄，仔细观察不难发现，以建设大街为中心的南北中轴东西两侧，以中山路为中心的东西中轴两侧，已然成为黄金经济走廊和高端居住圈主轴。

建设大街，是石家庄一条历史悠久的老街，也是省会石家庄规划的城市主干路“六纵”之首，是石家庄公交走廊中南北向贯穿中心城区的主要通道。

“建设大街，是石家庄历史悠久的老街，自身就有着良好的基础，加之政府部门对他进行几次的改造升级，其对改善城市交通，推动整个石家庄城市化进程，以及居住环境的改善起着举足轻重的作用。”一业内人士表示。确实，作为城市中轴，横贯城市南北的主干道，建设大街的区位配套优势明显。建设大街区域内，不仅有长安公园、学校、医院等，即将开通的地铁也让这片热土更具吸引力，发展前景极为看好。

 

 

 

 

 

荣盛阿尔卡迪亚(资料 论坛 图库 )

 

 

玫瑰湾 (资料 论坛 图库 )

 

 

 

 

盛邦大都会 (资料 论坛 图库 微博 )

中轴交汇 金项链明珠烁烁生辉

逐资源而居，该主干道又遍布石家庄传统高端居住小区。

从北至南：江南新城(资料 论坛 图库 )、银都花园、冀兴花园、御景江山、博雅庄园、长安花苑、荣盛·阿尔卡迪亚、公园城(资料 论坛 图库 )、新源·燕府、西美、帝王国际(资料 图库)、金正君廷、天阳御珑湾(资料 论坛 图库 )、玫瑰湾、盛邦大都会……加之新晋地王天山九峯(资料 图库)，仅仅建设大街这一主干线的高端住宅项目就不下20个之多，建设大街将一颗颗明珠穿连成线。

不少房地产商看中了建设大街不可复制的先天优势，纷纷落户，以期打造一个新兴的高端居住片区。

“建设大街的区位优势毋庸置疑。这条贯通南北的城市大道，无疑成为推动石家庄房地产高端楼盘开发的新引擎。一条城市大道的建设，对于区域发展所能带来的利好不言而喻。众多购房者会看好大道建设所带来的新变化，将置业的目光瞄向这片区域。正因如此，建设大街沿线地产开发，从来就不缺少关注的目光。”某开发商坦言。

东西主轴而言，中山路的商业中心地位决定了他不可能有大面积可供住宅开发的土地，而居住圈的重点则向南北扩展。向北，和平路为传统工业区，搬迁尚未完成；向南，以新客站商圈、裕华居住圈为契机，新一轮高端居住圈已然蓄势。

塔南沿线，自西向东，天山九峯、盛邦大都会、维多利亚时代(资料 论坛 图库 ) 、保利拉菲公馆(资料 图库)、恒大名都 (资料 论坛 图库 )、联邦东方明珠、卓达书香园、国仕山 (资料 论坛 图库 微博)……高档小区密集排布，新一轮的价值传奇正在形成。

而在南北居住主轴十字坐标之上，既建设大街、塔南路交汇处周边，也必将成为高端居住圈的绝对核心位置。

 

 

 

市场数据有力印证

2010年3月15日，位于建设大街和东风路交口西北角的【2010】006号地块公开出让，多家房企参与47轮激烈竞价，最终以2.39亿的总价为金正地产拍得，约合735万元/亩，将石家庄住宅用地的单价推向一个全新的高度，此番竞拍可见该区域土地资源之抢手。

再到2013年11月1日，位于塔南路以南、建通街以东的【2013】036号地公开出让，石家庄本土企业天山集团旗下河北智恒，与保利、恒大、荣盛等一线房企经过近200轮竞拍以12.06亿元成功竞得，虽有预期，但竞争之激烈仍超乎想象。

的确，近两年，建设大街东西两侧沿线、塔南路南北两侧沿线可开发的土地资源已经少之又少。不少开发商也在感叹：对一个区域房地产市场的影响，开发商所做的种种努力，都赶不上一条市政道路的建设来得有效。

结语：

伴随城市转型和升级，石家庄居住变革也在悄然进行，未来的人口居住需求也将是一个巨大的未知数。

不过可以肯定的是，随着财富阶层生活品位与精神追求的提升，依“圈层而居”成为未来居住需求之基石。高端居住圈人群，通常有多次置业经历、对居住品质要求极高，同样，他们更看中地段价值，追求城市中的品质生活，作为城市发展的推动者，他们必须有大量的时间留在城市中，掌握城市发展的脉络。

在腾讯看来，城市主轴是一个城市价值精华所在，是不可复制的城市“金项链”。如上文所示，在过去的几年里，这条内环“金项链”已被各大企业“分割”，可利用资源愈加稀少。中轴交汇之十字坐标，必将成为石家庄高端居住圈的发源，未来价值不可估量！